【台中建案 推薦】買房子必知6件事!議價、殺價技巧!預售屋、新成屋、中古屋、投資、自住、購屋

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買房子該注意什麼呢?看屋?殺價?在這裡幫大家整理了在買房子這個過程中該注意的一些重點,一些實戰上可以運用的技巧,希望可以協助大家唷~

 
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網路找房
現場看屋
議價殺價
工程期
貸款
交屋
網路看屋網站

網路找房
決定購屋之前,比較理性的買方,都會先估算:
1.大約可購屋的總價
2.要準備多少自備款
3.自身能力是否能支付每月房貸
經常會有自備款只有少許的買方,財務觀念薄弱,比如說,拿著五十萬就想在板橋買房子,或是月薪不到三萬元,卻想要買三房兩廳的預售屋,令現場人員很扼腕。
找房子首先要搜尋物件,時代的變遷,租屋或賣房資訊都可以從網路上取得,網路看屋已經是一個趨勢,有6成消費者買屋前會上網找房子,但地產的網路資訊零散,至少要去三、四個以上的網站,得花3個月多的時間,才會看到理想的房屋。
雖然網路看屋方便,但是還是要記得到現場驗證物件,為自己的權益把關。
 網路看屋陷阱 
網上照片經過美化
業者通常會將物件拍得比較漂亮讓客戶有好印象,但若是刻意掩蓋房屋的瑕疵可能還會牽涉到法律的問題。所以,網路看到的美照僅能作為初步參考,一定要實際去現場看屋。
影音看屋非現場
有的業者提供影音看屋,可是放的卻是同一棟物件或者是附近的物件的影片,和實際的物件不符,雖然這種情況不多,但民眾還是要小心不要吃虧了。
同一物件價格不同
因為賣屋的屋主希望能早點賣出,所以有時候會委託好幾家房仲共同銷售,那各家房仲業者在呈現同一物件的售價常有些微差異。民眾可以注意同一個物件的各家資訊,然後選擇最佳的仲介服務。
刻意調價吸引客戶
1.業者抓著民眾考量預算的心哩,因此故意將總價調高,讓人覺得高品質的感覺,或者是作為日後砍價的空間
2.將總價調低用來吸引民眾詢問,接著再說願意改介紹其他物件或者是用其它名目加價。
3.調價是一種操作手法,但也有欺騙的嫌疑,建議民眾不要去小網站或是個人網站找房子,要找知名的品牌房仲網站,而且與業者洽談前必定要先將資料列印下來作為依據。
格局圖與現場有差異
有些網站提供的格局圖與實際的現場狀況有出入,這都是因為當初丈量和繪製上的誤差導致。這將會造成未來消費者入住後,擺放家具或是生活動線的問題,民眾線上看屋時除了要注意格局圖,最好還是現場看屋丈比較穩妥。



現場看屋
 現場看屋 
確認賣方是否合法銷售
合法銷售:預售屋要取得相關執照後才能銷售,未取得前只能和消費者簽訂類似意願書 ,而不能正式簽立房屋買賣契約。
看屋找人同行
建議最好還是帶親戚友人同行,除了安全考量外,還能多一個人對房屋提出看法。如果只有一人前往和銷售人員一對一,反而沒有空檔看到房子的小細節,帶友人可以讓他和銷售人員對話,自己就愈有空檔仔細看屋。
 看屋小技巧 
買屋前務必檢查屋況,看看容易遺漏的小地方,以免付了冤枉錢只有買到金玉在外的裝潢。
隨身攜帶小工具
攜帶可以測量的小工具前去看屋。比如捲尺、奇異筆、原子筆、相機、有色膠帶、小夜燈和乒乓球...
奇異筆檢查地磚黏合度
用奇異筆敲房間裡不同的五個地磚,聽聽看聲音是否一致,測試地磚有沒有貼合?地板平不平?有沒有大聲回音或是空心的聲音,有色膠帶此時可以貼上做記號。
乒乓球檢查地板平穩 小夜燈是否供電正常
在地板上放乒乓球,看看是不是會固定往某方向滾動,確認地面平不平或是傾斜。
小夜燈檢驗是否供電正常
帶著小夜燈是用來檢查屋子裡的插座是不是都能使用,避免裝的都是根本不供電的假插座卻沒有發現。
檢查水槽排水順暢度
看屋時可以把屋內每個水槽都裝滿再同時流掉,驗證大量排水順不順暢;洗臉台、洗手台、流理台等下面會不會有漏水痕跡,或是房屋裡有什麼水電管線不良的問題。
可以邀請認識的水電專家、設計師到現場一起檢查。
窗框、天花板 有無漏水痕跡
有的投資客會故意用些木板裝潢遮掩漏水痕跡,因此檢查窗戶邊緣、牆壁、天花板時,如果能夠掀開檢查就掀開。
觀察公設、樓梯環境狀況
了解社區大樓管理、公共設施、鄰居素質等。檢查走道、樓梯間是否明亮,也可以向鄰居打聽該社區、大樓、公寓的居住品質,確認環境狀況。看看左鄰右舍有沒有垃圾亂丟、鞋子亂放之類的情況,社區管理不佳就需要考慮。
房屋周圍有無嫌惡設施
觀察附近是不是有嫌惡設施,比如垃圾場、高壓電塔、墳墓、廟宇等,雖然有些人不覺得有影響但如果有避諱就可以不要考慮了。另外,記得要求對方提出「非海砂屋、凶宅」等證明,保障買方權益。



議價殺價技巧
議價開價首要蒐集資料,了解價位水準、掌握房市動態和增加自己的看屋知識與常識。
很難說去談到一個「合理的房價」,如果期望房屋未來能增值,就無法單純使用房價所得比評估房價,房價最終還是回歸到市場的供給與需求,並非是所得。
比較實價
近3年內完工的新成屋,多看實價登錄資訊比較。檢驗同一區域的房價價位,同一個社區可能因為不同樓層、不同棟,1坪就有價格落差。了解登錄的實價去異求同後,再評估一個可能成交的最低價,然後在真正的開價時還得要往下減價。
比如說,賣方開價1200萬,買方希望以1000萬購得,這時就不能直接開價100萬,而是必須再往下降10%至20%,預留一些價格彈性,還價的空間很重要。一般的議價空間大概是開價的八折、九折。
如何議價
「議價」大致可以分成幾個步驟:口頭出價、下「要約」或「斡旋」、見面談。
什麼是斡旋金?
1.買方請中間人代其來回協調的費用就是「斡旋金」,證明買方的誠意,代表不是隨便亂喊價,在一般民間習慣上若中間人沒有達到買方的任務,是必須退還的。
2.當買賣雙方在價格上達成共識時,斡旋金即轉變成買賣價金之一部分,接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
什麼是要約書?
消費者已有購屋之意願,透過仲介業者簽立「要約書」,要約書之主要內容包括:
1.承購總價
2.付款及其它條件。
3.確定正式房地產買賣契約書之期限。
 
目前消費者自由選擇可以選擇有內政部的官版要約書,以及斡旋金制度。
即買方可選擇斡旋金的方式,或者是只簽立要約書給仲介和屋主議價,而不必支付任何款項。
使用斡旋金或要約書之注意事項
1.買方必須進一步確認房屋的產權資料、屋主條件(如標的物現況說明書)、消費者條件(如是否符合重購退稅條件)及付款條件(如賣方售價、貸款方式),再付斡旋金之前。
2.斡旋之期限必須在約定條文中確定,一般以3~7天為限,若期限到了仍未談成可再延期。
3.當斡旋不成時,應在到期限後3日內無息退還,業者不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」等費用,可要求業者在合約書中載明,目前是以付款保證制度來保障買方支付斡旋金之安全。
4.斡旋金超過10萬元就不要使用現金,最好使用台支或個人支票,抬頭以屋主做為指定人,並在支票上註明禁止背書轉讓。
5.斡旋解除條款需註明,若屋主不賣,多久以內須退還。屋主收了錢又反悔不賣應該要賠償2倍斡旋金、定金金額。
議價空間有多少?
仲介判斷買賣雙方,消費者有機會加價格或成交,或者是屋主那邊有降價可能,就會約兩邊到仲介公司見面議價。
開價數字的9折通常是屋主心中希望的底價,而買方多半從8折開始殺價,雙方廝殺下,大概85折上下就是現在的行情。
只要把握時機,議價空間都會不少。
比如歐債風暴、奢侈稅、景氣衰退等房市利空的時間點,議價空間通常都會比較大。
近幾年成形的重劃區,因為新成屋戶數多、供給量大,而且投資客可能會急著拋售所以議價較容易。
急著賣屋、怕被課稅或是需要周轉的屋主,議價空間也較大,可能可以拉到二成。
惜價如金
實價登錄從最低價打8折開始談
1.目前建案、中古屋開價與實價行情落差約1~2成,故出價打實價的75~8折較合理。若參考3年前的實價,因當時屬房價高峰,成交價較高,可打85折,2年前的實價可打9折,若是近2年實價打95折就很接近底價了。
2.可找出3年間的實價登錄價格,不管是同社區或附近區域,若房價趨勢是往下走,就取最低的價格再打8折當開價,然後再一點一點往上加價。
從貸款金額,推估屋主購屋成本
可透過建物謄本的「他項權利部」查出貸款金額,得知中古屋的底價。一般貸款金額會是7~8成,再除以0.7、0.8可推估屋主購屋成本。
付斡旋後不輕易加價,先邀屋主談價再說
1.消費者要有最少3次才能談成功的心態,不要抗拒跟屋主談價。第1次談時不要有壓力,列出該房子的5優點、3缺點,絕不加價,否則屋主就不會降價。
2.第2次再談可加3~5%價錢,向屋主示弱、示好,表露自己的困難處。
3.第3次就踩穩底線,有機會以希望的預算購買成功。
培養房仲關係
1.接觸買房資訊的新手,可能都會怕被房仲糾纏,但其實房仲掌握第一手情報,對區域行情、社區狀況和屋主心態都有了解,戰力較強。和他們保持友好和適當溝通,議價時較容易得到房仲的幫助和賣方議價。
2.三方議價談判時,若一邊不願降,一邊不願加,此時砍房仲的仲介費也是一個方式,因為他們有業績的壓力。
銷售人員介紹完建案規劃後,可請專案經理一起來談價格,甚至出示銷控表,讓買方知道還可讓到多少空間。
3.中古屋買賣多透過房仲,消費者必須信任房仲業者,如果覺得房仲能力不足,再換人就是。
殺價好招
找有脫手壓力賣方
剩下餘屋的成屋案
推案量大、有餘屋壓力的上市建商建案
1.預售屋不易殺價,因不用馬上賣光可等成屋後繼續賣。
2.可找新成屋購買新建案較好議價,因建商有融資壓力,或剩下餘屋出清的個案。
3.建議找推案量大、餘屋多的上市公司,因為建商有成交壓力,讓利空間較大。
中古屋
多年持有物件、當初購屋成本較低的中古屋
銷售時間有壓力的中古屋
1.找銷售期、持有時間長的屋主,可用聊天方式詢問賣方售屋原因,比如「591售屋網」刊登為期3個月,可觀察物件刊登日期來判斷房子是否有賣不出去的壓力。
2.建議查詢建物謄本,若是屋主在近5年房價高峰期買的,因買在高點,成本較高難砍價,盡量找購屋時間較早,購屋成本低,議價空間較大。
廣告價當依據,買方市場多比較
同時跟多家房仲交涉,互相比價
1.多看周遭建案、找3家以上房仲,「利用房仲、代銷賺錢的積極度來幫你談。」不用避諱在業者面前和其他家通電話討論個案、接收售屋簡訊,業者會知道當買方成交後就不會考慮購屋了,所以會搶速度去幫你談。
2.現在很多中古屋都同時簽給多家房仲賣,不妨多問幾家,若A房仲議價空間小,就直接說找B房仲談。
拿別人的廣告價來殺價
1.現在是買方市場,就算廣告價也可再繼續殺低,而且還可拿同區A案廣告價來談B案價格,包含附近轉手的新成屋價格,讓業者知道你有很多其他選擇。
2.同區域有讓利的建案都要注意,可以讓業者覺得你是真的要買的精準買方。
談不到想要的價格,不買最大
1人扮黑臉堅持挑剔
1.「不買最大」的態度,讓業者明白不降價就免談。不管代銷、房仲、屋主怎麼懇求拜託,都要非常堅毅地不給加價。
2.中線接近法:買方務必惜價如金,不要先提出最終的預期成交價,如果賣方開價1200萬元,自己最終可接受的目標是1000萬元,就開價800萬元,保留被加價的空間。
3.但如果真的很想購買該建案,買方要拿出想買的誠意,可先付訂金要求業者幫忙再談價,才有殺更多價格的籌碼,若最後議價不成功,還可退回訂金。但房仲的訂金視同合約,千萬不能太快付訂金,而是從下斡旋金開始談
4.銷售現場的話術:2人看屋,1人當黑臉堅持不買,1人白臉表達很想買,2人彼此爭論讓銷售人員感到緊張。
殺價該避免的
開出比行情過低的價格:賣方感覺不到誠意,像是來亂的。
堅持議到最低價:可能還沒議到最低價,已被其他買方買走。
一開始就喊出最高可接受價格:沒保留被拉價的空間。
一從廣告戶價格開始往上喊:廣告戶也可殺,可繼續試探最底價。
嫌惡對方房屋,拿屋況及瑕疵作為殺價理由
避免以挑剔房屋瑕疵、屋況毛病來壓低房價,如果真的購買了以後還是要花錢修補、裝潢,並沒省到錢。
不要不好意思當「奧客」,舉凡車位、裝潢費、廣告價等,「萬物皆可殺」。
風水不佳的物件比較容易砍低價格,像是門口有明顯的路衝,或是窗戶打開有福地、電塔等嫌惡設施,房價通常會再低二成至三成。
雖然風水不佳,可是對無宗教信仰或不信風水的人來說,是撿便宜的好機會。
仲介常用的議價招式
軟硬兼施
1.在約雙方見面前,房仲可能會用哀兵政策,比如說在屋主家談到深夜,希望買家再加一點。
2.強硬派:話中指出買方價格差行情太遠。
3.原則就是不要在約屋主出來談之前加價太多,能不加最好不要加,請仲介先請屋主見面談。
4.就算要稍微加一點價表示誠意,也一定要很有意識地加價,而且雙方磨很久才加一點點,並告訴對方你很想表示你的誠意,但你的預算真的非常有限!
多組議價
屋主若有出來談的意願,記得好好配合屋主的時間。如果仲介又安排了其他組消費者在現場出價,這種情況馬上選擇離開。
因為另一組很可能是樁腳,而且在多人競標的情境下,不是讓買方沒買到房子,就是加價加太多買貴了。
疲勞作戰
有些議價常常談到天荒地老,比如約在晚上面談的疲勞作戰。
精神如果不好的情況,一定不會做出太好的決定。所以若是買方精神好,屋主精神差,就可以跟對方耗下去。但是如果買方狀況不好,或者突然失去耐性加太高價,那就不如先回家,改日再戰。
頻做狀況
「見面談」的方式是分成兩間獨立會議室談價,由仲介在其中來回傳話。
所以仲介可能會對買方說屋主很生氣要走了,叫買方再往上加價,結果買方卻聽到屋主會議室笑聲不斷,這種情況也不罕見。
遇到這種情況,通常可以說「不要勉強屋主,房子再找就好。」仲介就會緊張並且表示會想辦法安撫屋主。
不過,仲介從業人員百百種,不用把所有仲介妖魔化。我曾經遇過許多真誠、實在的仲介,不僅認真居中協調,也很誠實地告知情況。只是,由於大部分的仲介我們接觸的時間可能不長,真的遇到上面的狀況,記得深呼吸,別輕易被挑動情緒,最差的情況就是沒有買到,不是嗎?


工程期
1.開工前買方通常要支付總價15%的金額,並且注意是否有如期開工
2.合約內寫明工程時間,若建商未在合約期間內完工則必須支付違約金,因此建商通常會將合約工程期訂得比較長,以確保如期完工。
比如有些工程實際上只要兩年就可以完工了,但合約工程期卻長達兩年半。
3.注意工地的清潔度,工地若是維持一定的整潔,代表施工嚴謹、管理良好,營造品質具保障,工安意外機率低。
4.總工程日期是否依約所訂,雖然工程期訂得比較長,但難免會有意外,比如鄰損糾紛、工安意外、建商漢承包商之糾紛等等,可能都會耽誤進度。所以買方還是要注意工程日期是否有延誤,可以主張收取違約金保障自身權利。

貸款
重視償債能力
建商會提供買方配合的貸款銀行而貸款額度通常會比個人找銀行貸款高出5%到10%。只要房屋所有權人的信用評估(調閱徵信資料、信用卡繳款、過去借款紀錄)、償債能力(年資薪資的所得收入)基本上沒問題,貸款流程就會很單純。
接著是進行對保,簽訂貸款契約,此時要特別注意違約條款,提前清償是被允許的,但是不能在約定期間內塗銷設定(一般是三年),如果提前塗銷設定,像是要換銀行轉貸,就要繳交違約金,大約是借款餘額的1.5%~2%左右。


交屋
過戶
1.買方在過戶登記完後,要核對所有權狀上的所有權人資料是否正確無誤。
2.權狀上記載的面積是不是和買賣合約上的面積一致,通常約1%~2%的誤差是可容許的,而若是超過這個範圍則會相互「找補」。
找補
1.合約上都會記載找補的範圍,如果合約面積較大、而權狀面積較小,二者相差在2%(依約)以上,則建商必須退還買方超過部分的價金;
2.反之,如果權狀面積>合約面積,且相差在2%(依約)以上,買方照道理需支付建商多餘面積的價金,但實際上這部份建商都不會再向買方索價,因為對建商來說沒有實際損失,通常不會再向買方主張,算是買方「賺到」。
交屋
交屋時建商會檢附驗屋表,表上列有建材、贈品、附屬設備、施工品質等等,並且和買方一起檢查。
建材:門窗、衛浴設備、廚具是不是依約
贈品:常見的贈品是冷氣,核對廠牌是否正確,對講機可不可以使用。
附屬設備:洗手台、陽台的曬衣升降機需要檢查。
交屋驗收尾款,通常保留約總價的3%~5%,驗收完畢才繳付。
買屋除了需要注意交易安全,價金支付、工程期前後的檢驗,都需要很謹慎地去處理和審視,雖然過程繁複,卻能保證住得安心。


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